Продажа гаража: как должна протекать процедура?

[Люк Скайуокер]

Привет!
В Московской области есть в собственности гараж. Думаю продать его. Речь идет о сравнительно небольшой сумме. Поэтому, копировать процедуру продажи гаража с процедуры продажи квартиры (передача денег покупателю через банковскую ячейку) не вижу особого смысла.
Правильно ли будет провести процедуру следующим образом:
-составляется договор;
-покупатель подписывает его;
-покупатель передает мне деньги, а я после этого в ответ подписываю договор со своей стороны, плюс передаю ему расписку о получении от него денежной суммы (в которой описывается, за что эта сумма ему передается);
-мы с покупателем в МФЦ подаем заявление о перерегистрации гаража на его имя;
-мы с покупателем спустя положенный срок получаем документы в МФЦ (документы на право собственности на гараж покупателя), и я передаю ему старые документы на собственность плюс ключи от гаража?
Нужно ли что-то поменять в последовательности? Возможно, с точки зрения покупателя какие-то действия должны происходить в другом порядке?

[Pavel_A]

Подписываете договор, берете деньги, отдаёте ключи. Если в Росреестре сделку не одобрили, то возвращаете деньги и забираете ключи.
Не думаю, что кто-то из-за небольшой суммы денег захочет разрываться на проблемы и попытается обмануть другую сторону.

[Володимир]

есть в собственности гараж

Если данное право собственности на гараж как объект недвижимого имущества зарегистрировано в Росреестре и в ЕГРП есть об этом запись, то достаточно простой письменной формы договора (в трех экземплярах), далее необходимо явиться в Росреестр или МФЦ вместе с покупателем, оба пишут соответствующие заявления, прикладывается подтверждение уплаты государственной пошлины и через пару недель каждый получает соответствующие выписки.
Вроде так было, если коротко. Но если есть вопросы по оформлению договора (а они должны возникнуть в любом случае, раз создали такую тему), то крайне рекомендую обратиться к юристу на консультацию (во избежание дальнейших проблем).
Если же гараж не стоит на учете в Росреестре, то продажа оформляется переоформлением в кооперативе через председателя путем смены члена кооператива (условно продавца и условно покупателя местами). Но тут могут быть подводные камни и необходимо изучить учредительные документы кооператива или проконсультироваться у председателя как лучше поступить.

[Vovan84]

В браке приобретен гараж? Если да то согласие супруги потребуется.

[Люк Скайуокер]

Подписываете договор, берете деньги, отдаёте ключи. Если в Росреестре сделку не одобрили, то возвращаете деньги и забираете ключи.
Не думаю, что кто-то из-за небольшой суммы денег захочет разрываться на проблемы и попытается обмануть другую сторону.

Понял. Благодарю Вас!

Если данное право собственности на гараж как объект недвижимого имущества зарегистрировано в Росреестре и в ЕГРП есть об этом запись

Да, право собственности на гараж зарегистрировано в Росреестре и в ЕГРП.

Но если есть вопросы по оформлению договора (а они должны возникнуть в любом случае, раз создали такую тему), то крайне рекомендую обратиться к юристу на консультацию (во избежание дальнейших проблем).

Ясно! А я надеялся, что достаточно примитивного договора (такой-то продаёт, и такой-то покупает гараж).
У меня есть типовые договоры по продаже и по покупке квартиры, и по участку. Видимо, их можно слегка видоизменить, вписав вместо слова "квартира" или "участок" - слово "гараж", и убрав упоминания о расчёте через ячейку?

В браке приобретен гараж? Если да то согласие супруги потребуется.

Гараж приобретался не в браке.

[Володимир]

убрав упоминания о расчёте через ячейку?

Не знаю. Для ответа на Ваш вопрос требуется больше информации. Обратитесь к юристу, выше написал.

[Люк Скайуокер]

Не знаю. Для ответа на Ваш вопрос требуется больше информации. Обратитесь к юристу, выше написал.

Спасибо!

[Люк Скайуокер]

Со стороны супруги покупателя должно быть письменное согласие на то, что её супруг приобретает недвижимость (гараж)?

[v.scha]

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Супруг же покупает гараж, а не продает

[Володимир]

Супруг же покупает гараж, а не продает

Денежная масса - такое же имущество.

[v.scha]

Денежная масса - такое же имущество.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В цитируемом абзаце, речь о денежной массе однако не идёт.

[Володимир]

В цитируемом абзаце, речь о денежной массе однако не идёт.

Вы сделали акцент, что супруг покупает, а не продает.

[v.scha]

Вы сделали акцент, что супруг покупает, а не продает.

Вопрос ТСа, как я поняла был о согласии со стороны покупателя.
На мой взгляд, если супруг покупает гараж, а не продаёт нотариальное согласие не нужно, так как речь не идёт о распоряжении имуществом подлежащим регистрации(денежные средства регистрации не подлежат, и гараж становится общим имуществом супругов в силу закона).
Впрочем согласие в какой либо форме супруга, продавец тоже может попросить. Его право.

[Володимир]

На мой взгляд, если супруг покупает гараж, а не продаёт нотариальное согласие не нужно, так как речь не идёт о распоряжении имуществом подлежащим регистрации(денежные средства регистрации не подлежат, и гараж становится общим имуществом супругов в силу закона).

Регистрируется не имущество в данном случае, а сделка. В сделке участвуют две стороны.

[v.scha]

Изначально написано Володимир:

Регистрируется не имущество в данном случае, а сделка. В сделке участвуют две стороны.

Пардон, признаю не правоту, ибо гараж зарегистрирован в Росреестре, тогда да, требуется.

[Володимир]

Пардон, признаю не правоту, ибо гараж зарегистрирован в Росреестре, тогда да, требуется.

На самом деле фигню сморозил законодатель, установив двоякое мнение по реализации общего имущества: ты или признавай действие каждого супруга в общих интересах в любой сделке, либо требуй обязательного согласия также в каждой сделке.
А то, например, продажа акций нигде и никак не регистрируется гос.органами. А стоимость может быть немалая. Или любой другой товар, например, купленный за семейный бюджет какой-нибудь деревообрабатывающий станок.
Так что ошибки неизбежны.

[v.scha]

На самом деле фигню сморозил законодатель, установив двоякое мнение по реализации общего имущества: ты или признавай действие каждого супруга в общих интересах в любой сделке, либо требуй обязательного согласия также в каждой сделке.
А то, например, продажа акций нигде и никак не регистрируется гос.органами. А стоимость может быть немалая. Или любой другой товар, например, купленный за семейный бюджет какой-нибудь деревообрабатывающий станок.
Так что ошибки неизбежны

Ну, в общем да.
По большому счёту, "пороговая сумма" была бы более обоснованной, чем привязка к госрегистрации.
Ну или вообще эти согласия отменить. Не поступило письменных возражений в ...дневный срок и все.

[APTEMOB]

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

немного оффтоп, но м.б. кто не знает. для совершения сделки по продаже недвижимости нотариальное согласие супруга/и не обязательно. сделку в МФЦ зарегистрируют и так. и вы будете полноправным владельцем. только в доках будет маааааленькая такая приписочка, о том, что нотар. согласия не было. а здесь как говорится-при разводе семейной пары продавших вам недвигу, каждый ССЗБ

[Люк Скайуокер]

Денежная масса - такое же имущество.

гараж зарегистрирован в Росреестре, тогда да, требуется.

Ясно! Спасибо!

[Люк Скайуокер]

немного оффтоп, но м.б. кто не знает. для совершения сделки по продаже недвижимости нотариальное согласие супруга/и не обязательно. сделку в МФЦ зарегистрируют и так. и вы будете полноправным владельцем. только в доках будет маааааленькая такая приписочка, о том, что нотар. согласия не было. а здесь как говорится-при разводе семейной пары продавших вам недвигу, каждый ССЗБ

Это касается покупателя.
Но у меня возникал вопрос, как у продавца: нужно ли мне требовать от покупателя гаража расписку либо нотариально подтвержденное согласие его супруги на то, что она не возражает против того, что он будет покупать у меня гараж.

[Люк Скайуокер]

В одном из разделов натолкнулся на интересную тему:
А может кто проконсультировать о продаже квартиры...
В ней поднимаются вопросы, которые у меня ранее возникали, а именно: чем рискует продавец недвижимости, если вдруг в будущем сделка будет признана недействительной? Безусловно, речь идёт об указании в договоре полной стоимости недвижимости, и о получении денег от покупателя через банковскую ячейку (с их проверкой и пересчётом на банковской машинке, до закладки в ячейку).
Конечно, в случае, если продавец хочет сэкономить на риэлторе, то имеет смысл до подписания договора купли-продажи сходить на консультацию к юристу и показать ему договор. Или даже двум, для подстраховки.

[Vovan84]

Сэконимить на риэлторе можно и нужно. Платить им смысла нет. Тем более 5-7%.
Банковская ячейка это уже слишком. Может проще безналичный перевод?

[Люк Скайуокер]

Сэконимить на риэлторе можно и нужно. Платить им смысла нет. Тем более 5-7%.

Риэлтор берет за сопровождение сделки по продаже либо покупке квартиры минимум 100 т.р. При покупке, на мой взгляд, платить такие деньги стОит, потому что на кону - квартира. Я бы не рискнул доверить этот процесс только одному юристу, который изучит договор, и все. Риэлтор должен проверить и историю покупаемой квартиры, и документы на квартиру ее нынешних владельцев. А вот при продаже жалко отдавать такие деньги риэлтору, учитывая, что продавец ничем особо не рискует. Исключение только, если у продавца нет на примете покупателей, и риэлтор очень активно их ищет, показывает им объект, и цена продаваемой квартиры при этом выставлена из расчета "сумма, которую хотел бы получить в сухом остатке продавец + заработок риэтора". В таком случае можно на риэлтора потратиться, на мой взгляд.

Банковская ячейка это уже слишком. Может проще безналичный перевод?

Я конечно же имел ввиду не мою ситуацию, а случаи, когда человек продает квартиру, дом или участок. А в моем-то случае, полностью с Вами согласен, ячейка будет перебором. Не та сумма, для ячейки.
Спасибо Вам за идею на счет безналичного перевода! Я изначально думал о расчете наличными. Хорошая мысль! И договоре это пропишу, что расчет - безналичный.

[Володимир]

Риэлтор должен проверить и историю покупаемой квартиры, и документы на квартиру ее нынешних владельцев.

Вы правда верите в то что риэлтор это делает?

[Vovan84]

Я тоже думал что людей, верящих в подобное не осталось. Но если человеку мало одного только юриста, а еще и риэлтора подавай за сотку, то хозяин - барин.

[v.scha]

Изначально написано Vovan84:
Я тоже думал что людей, верящих в подобное не осталось. Но если человеку мало одного только юриста, а еще и риэлтора подавай за сотку, то хозяин - барин.

ну, не так давно на запрос к риэлтору о необходимых документах, риэлтор тупо слился начав плести чушь на тему, мол дарителя лучше не трогать, мол она подарила свою долю и не дергайте ее, у нас есть собственник то есть одаряемый и т.п...
Так что возможно, что чисто юридические действия могут показать ммм...скажем некие скрываемые продавцом обстоятельства.

[Люк Скайуокер]

Вы правда верите в то что риэлтор это делает?

Может быть, какие-то отдельные риэлторы это делают, я это допускаю.
Как Вы считаете, при покупке недвижимости не имеет смысла привлекать риэлтора, достаточно услуг юриста? И, при продаже недвижимости, имеет смысл привлекать риэлтора только тогда, когда продавец не имеет возможности самому вести активный поиск покупателей?
Это я не продажу гаража сейчас имею ввиду, а хотелось бы в целом понять необходимость услуг риэлторов, как для продавцов, так и для покупателей недвижимости. Когда эти услуги превосходят своей пользой их стоимость, а когда - наоборот.

[Володимир]

Я лично не вижу смысла в риэлторе от слова совсем. При этом юрист должен участвовать в каждой сделке. Ибо ни один риэлтор не даст гарантию юридической чистоты объектов недвижимости.
Риэлторов используют тогда, когда тупо лень заниматься даже банальным поиском и хочется переложить всю ответственность на другое лицо (которое, кстати, ничем не отвечает за свои действия). Мое мнение: найти можно то что нужно и без посредников, если задаться целью. Да, у некоторых риэлторов есть доступ к более обширным базам, чем это доступно обычному гражданину. Но я в жизни никогда не встречал такого случая, когда нельзя было бы обойтись без риэлтора.

[Люк Скайуокер]

Я лично не вижу смысла в риэлторе от слова совсем. При этом юрист должен участвовать в каждой сделке. Ибо ни один риэлтор не даст гарантию юридической чистоты объектов недвижимости.
Риэлторов используют тогда, когда тупо лень заниматься даже банальным поиском и хочется переложить всю ответственность на другое лицо (которое, кстати, ничем не отвечает за свои действия). Мое мнение: найти можно то что нужно и без посредников, если задаться целью. Да, у некоторых риэлторов есть доступ к более обширным базам, чем это доступно обычному гражданину. Но я в жизни никогда не встречал такого случая, когда нельзя было бы обойтись без риэлтора.

Скажите пожалуйста, а что делает юрист, когда к нему обращается клиент, который хочет приобрести недвижимость и у которого есть на примете
объект для покупки? В подобном случае юрист только проверяет текст договора (либо предлагает свой текст), или же еще и проверяет правоустанавливающие документы на квартиру?
И, если юрист проверяет правоустанавливающие документы на квартиру, как он это делает: приезжает вместе с покупателем к продавцу и смотрит оригиналы документов, либо же покупатель приходит к нему вместе с продавцом (если тот на это соглашается), либо же покупатель приносит ему копии?
Риэлтор в подобной ситуации приезжает со своим клиентом-покупателем на встречу с продавцом и риэлтором продавца. А вот какой алгоритм действий у юриста, мне не совсем понятно.

[Люк Скайуокер]

Я тоже думал что людей, верящих в подобное не осталось. Но если человеку мало одного только юриста, а еще и риэлтора подавай за сотку, то хозяин - барин.

Как мне представляется, большинство людей не хотят платить деньги лишним "звеньям" цепочки, за исключением разве что очень богатых людей и за исключением консерваторов, привыкших действовать "по старинке".
Другое дело, проверяет ли юрист правоустанавливающие документы на недвижимость?